Дольщик против застройщика: практика для победы в суде
Купили квартиру в строящемся доме, но застройщик нарушил все сроки, сдал квартиру с недостатками, так еще и меньшего метража? Скорее всего, придется судиться. А судиться лучше всего с помощью актуальной практики от Верховного суда.
Дольщица пришла получать квартиру, но обнаружила в ней существенные недостатки. Составить акт об этом не получилось: представитель застройщика покинул объект раньше. После этого покупательница предложила застройщику безвозмездно устранить все недочеты, но тот отказался. Суды поддержали такой подход. Они признали, что у покупателя квартиры действительно есть возможность потребовать устранения недостатков жилья в течение шестимесячного гарантийного срока, но для того, чтобы этот срок начал течь, нужно как минимум подписать акт приема-передачи. В иске дольщице отказали.
Но Верховный суд с таким подходом не согласился. Он напомнил, что у участника долевого строительства есть право потребовать от застройщика составления акта о недостатках объекта долевого строительства. Дольщик может отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока застройщик не исполнит предусмотренные в ч. 2 ст. 7 закона о долевом строительстве обязанности, то есть пока не устранит недостатки сам, не возместит расходы на их самостоятельное устранение дольщиком или уменьшит стоимость договора.
И раз застройщик уклонился от подписания акта о недостатках, то суды не могли отказать дольщику в иске из-за отсутствия подписи на акте приема-передачи.
У дольщика есть право на получение неустойки в случае нарушения сроков строительства квартиры. Такое право прописано сразу в двух законах: непосредственно в законе о долевом строительстве, а также в законе «О защите прав потребителей». При этом в соответствии со ст. 333 ГК у судов есть возможность снизить размер процентов, штрафа и неустойки, которые покупатель жилья хочет взыскать с застройщика.
Но Верховный суд напомнил, что для этой нормы есть ограничения. Во-первых, о снижении размера требований истца должен попросить ответчик в отдельном заявлении. Во-вторых, одного факта подачи заявления недостаточно: ответчик-застройщик по таким спорам обязан представить суду доказательства, подтверждающие несоразмерность требований истца. Кроме того, суд обязан обсудить этот вопрос на заседании, а также указать мотивы, по которым он пришёл к выводу об удовлетворении заявления ответчика.
Суд не может снизить размер неустойки, предъявляемой к застройщику, по своему усмотрению.
Суд обязан обсудить вопрос о снижении неустойки на заседании, а также указать мотивы, по которым он пришёл к выводу об удовлетворении заявления ответчика. Также суд не вправе снизить размер морального вреда без объяснений на этот счёт в решении.
Гражданин вступил в жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который инвестировал строительство многоквартирного дома. Он сделал паевые взносы и рассчитывал получить за свои деньги квартиру в 60 м², но ожидания не оправдались: по итогам строительства площадь помещения составила лишь 56 м². Недосчитавшись площади, гражданин подал иск к своему ЖСК с требованием вернуть часть стоимости квартиры, но суды отказали. Они решили, что иск нужно было подавать к застройщику, который и несет ответственность за отклонение реальной площади от проектной.
Коллегия ВС по гражданским делам с этим не согласилась. Застройщик не состоял в договорных отношениях с пайщиком, каких-либо обязательств перед истцом у застройщика также не возникло. А это значит, что в спорной ситуации покупатель квартиры поступил правильно, что подал иск к кооперативу, а не к застройщику. Именно он, согласно логике решения ВС, должен возместить недостачу площади.
Застройщик сдал квартиру и даже сделал это вовремя, но в ней обнаружилось множество недостатков. Новый жилец исправил их за свой счёт, а потом отправился в суд, чтобы взыскивать свои расходы с девелопера. Но суд решил, что истица не доказала факта обращения к застройщику с заявлением о добровольном удовлетворении требований в досудебном порядке, а сразу пошла в суд с иском. А это значит, что с компании нельзя было взыскать штраф за несоблюдение требований потребителя.
Верховный суд подчеркнул: никаких досудебных претензий дольщик подавать не должен. Такая обязанность не предусмотрена ни в законе об участии в долевом строительстве, ни в законе о защите прав потребителей.
Дольщик оплатил свою будущую квартиру и стал ждать. А пока он ждал, застройщика втянули в судебную тяжбу, в ходе которой были наложены обеспечительные меры – запрет на дальнейшее строительство дома. В итоге исковые требования удовлетворены не были, арест сняли, но время было упущено, поэтому в нужный срок уложиться не удалось. Дольщик пошел в суд.
Там застройщику удалось «отбиться» от требований. Он указал (а суд согласился) на то, что задержка обусловлена «непредвиденными, объективными и исключительными обстоятельствами». Дольщику полностью отказали в иске. Но Верховный суд с таким подходом не согласился: по его мнению, нижестоящие инстанции не могли отказать в иске в полном объеме. Между датой окончания обеспечительных мер и иском дольщика прошло время, за которое дом не был введён в эксплуатацию и не был передан истцу. И за этот период, по мнению коллегии ВС по гражданским делам, дольщик вполне может требовать неустойку.
Застройщик должен был закончить строительство и получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в конце 2014 года, но сорвал сроки на три года. Тем не менее от взыскания неустойки в пользу дольщика в суде его защитил хитрый договор, который прописывал срок передачи квартиры – шесть месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Верховный суд запретил такой подход. По мнению высшей инстанции, нельзя ставить срок передачи квартиры в зависимость от даты сдачи дома. Ведь в таком случае девелопер может строить дом вечно и не понести никакой ответственности перед дольщиками. «Такое толкование, ущемляющее права гражданина-потребителя на получение в определённый срок жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, является недопустимым», – подчеркнули судьи.
Семья заключила с застройщиком предварительный договор купли-продажи строящейся квартиры. В нем прописали сроки передачи квартиры, в которые застройщик не уложился. Но «наказать рублем» в суде его не получилось: две инстанции решили, что раз договор был предварительным, а не основным, то из этого документа не возникли обязательства по передаче квартиры.
Верховный суд решил, что такие тонкости не должны влиять на право дольщиков получить неустойку. Гражданская коллегия в своем определении указала: независимо от наименования договора нужно установить его действительное содержание исходя из буквального значения слов и выражений, а также из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений. По мнению ВС, хотя договор и называется предварительным, в нем предусмотрена обязанность ответчика передать истцам квартиру не позднее IV квартала 2017 года и обязанность последних внести полную стоимость этой квартиры. Из-за этого судьи решили, что договор на самом деле не является предварительным.
ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно
Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома «запаздывает» уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ » Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации «. Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.
В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.
Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.
Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ ( ст. 333 ГК РФ ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.
Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в «будущей» неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.
Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:
- — по смыслу ст. 330 ГК РФ , истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ), о чем указано и в п. 65 постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 . Присуждая такую неустойку, суд в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства, причем день фактического исполнения тоже включается в период расчета неустойки. А конкретный расчет сумм, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем;
- — застройщик как коммерческая организация в случае нарушения срока передачи квартиры уплачивает гражданину – дольщику законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно. Такая неустойка может быть снижена судом только по обоснованному заявлению ответчика и в исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств допущенного нарушения, в связи с чем размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам ст. 333 ГК РФ ;
- — заявление застройщика о том, что уплата неустойки в том размере, который установлен законом, отдалит срок сдачи объекта в эксплуатацию, суду следовало оценить. Причем оценить с учетом ст. 309 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом;
- — неверным является утверждение, что истцы не лишены права обратиться с требованием о взыскании неустойки за новый период нарушения обязательства по передаче квартиры. Ведь участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Следовательно, суд должен и защитить нарушенные прав дольщиков, и способствовать предупреждению будущих нарушений их прав, и стимулировать застройщика– виновного участника гражданского оборота – к надлежащему исполнению своих обязательств.
В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.
