Как узаконить проведение перепланировки в жилом помещении

Как проводить перепланировку в многоквартирном доме

Если коротко – проводить реконструкцию или перепланировку в многоквартирном доме нужно по закону.

Покажите эту статью собственникам, которых никак не удаётся переубедить. Здесь вы найдёте ссылки на необходимое законодательство и позицию Верховного суда РФ по одной удивительной истории.

С чего всё началось

Собственник владел квартирой на первом этаже многоквартирного дома. Однажды ему пришла в голову мысль перевести квартиру в нежилое помещение и устроить в ней офис.

Для этого он обратился с заявлением о проведении перепланировки и переоборудовании квартиры в администрацию, но получил отказ. Собственник не растерялся и провёл перепланировку на свой страх и риск.

Предварительно он вынес вопрос о перепланировке на общее собрание собственников МКД и получил 69% положительных голосов. В помещении он организовал отдельный вход, получил документы, что перепланировка соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам.

С таким пакетом доводов «за» перепланировку собственник вновь отправился в администрацию, но она и тут не согласовала самовольную перепланировку. Более того, выдала предписание привести жилое помещение в первоначальное состояние.

Собственник требования не выполнил и администрация попросила принять решение о продаже с публичных торгов указанного жилого помещения, право собственности на нежилое помещение она не признала. Дело дошло до суда.

Правда у каждого своя, и районный суд встал на сторону собственника. Он признал его право собственности на реконструированные, перепланированные и переоборудованные по нежилому назначению помещения.

Апелляционный суд подтвердил позицию районного суда. Администрация обратилась в Верховный суд. И Верховный суд РФ сказал, что предыдущие суды всё решили неправильно.

Не нарушайте условия перевода жилого помещения в нежилое

У администрации города была веская причина отказать собственнику тогда ещё жилого помещения в перепланировке. Подготовленный им проект уменьшал размер общего имущества: ограждающих несущих и ненесущих конструкций данного дома, земельного участка.

Да, выполненная перепланировка не угрожала жизни и здоровью граждан, не нарушала характеристики здания и СанПиНы, но администрация попросила вернуть помещение в первоначальное состояние.

Жилое помещение можно перевести в нежилое и нежилое можно перевести без проблем в жилое, если не нарушать требований ЖК РФ и законодательство о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ).

Занимается этим орган местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ). Он может отказать в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, если нарушаются условия перевода. Условия описаны в ст. 22 ЖК РФ.

Для проведения реконструкции нужно получить решение общего собрания собственников помещений, а в некоторых случаях – согласие всех собственников помещений в МКД.

Не уменьшайте размер общего имущества МКД

Собственники помещений в МКД на праве общей долевой собственности владеют общим имуществом дома (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта земельный участок, на котором находится дом, бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Во время проведения работ по реконструкции и перепланировки квартиры собственник возвёл крыльцо на придомовой территории. Придомовая территория относится к общему имуществу собственников помещений в МКД. Выходит, что реконструкция привела к уменьшению размера земельного участка, который является общим имуществом МКД.

Владеть и распоряжаться общим имуществом МКД могут все собственники многоквартирного дома (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников помещений (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Если реконструкцию, переустройство или перепланировку помещения нельзя провести без присоединения к ним части общего имущества в МКД, на такие работы нужно получить согласие всех собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Решите вопрос на общем собрании собственников

• реконструкции МКД,
• пределах использования земельного участка под домом,
• введении ограничений пользования земельного участка.

Когда нужно уменьшить размер общего имущества в МКД путём его реконструкции или когда реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, необходимо заручиться согласием всех собственников в доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Собственник получил только 69% положительных голосов на общем собрании. Хоть это и большинство, но этого мало. Предыдущие суды подтвердили, что собственники согласились на перепланировку помещения, но не учли того, что нужно было получить 100% голосов.

Верховный суд РФ решил, что это так суды существенно нарушили нормы материального права. Эти нарушения повлияли на исход дела. Следовательно, их решения подлежат отмене, а дело нужно пересмотреть.

Что нужно знать о приемке выполненных работ при переустройстве квартиры? Как узаконить перепланировку?

Согласно положениям жилищного законодательства изменение конфигурации квартиры должно производиться только при наличии разрешения органа местного самоуправления. При этом нередко у собственников квартир возникает вопрос – что делать после проведения перепланировки квартиры? Как завершить этот процесс, и какие документы потребуются? Обо всем этом подробно расписано в настоящей статье.

Когда перепланирование считается узаконенным?

В соответствии с установленным порядком узаконенной считается перепланировка квартиры, которая была произведена при наличии согласия, полученного от органа местного самоуправления.

Справка. Необходимость согласования запланированного изменения конфигурации помещения, находящегося в многоэтажном доме, закреплена в п. 1 ст. 26 ЖК РФ.

В случае игнорирования данного требования собственник несет существенные риски (нарушение безопасности МКД, проблемы при продаже такой недвижимости, санкции со стороны контролирующих органов).

Подтверждением того, что перепланировка узаконена, выступает официальное разрешение на проведение запланированных работ, выданное органом, осуществляющим согласование. Форма этой бумаги утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 года № 266.

Однако на получении разрешения процесс узаконивания перепланировки не заканчивается. Предусмотрено еще несколько последующих этапов. Только после их прохождения можно считать изменение конфигурации квартиры полностью узаконенным.

Какие документы должны быть для ввода в эксплуатацию жилья?

Важно. После проведения перепланировки, собственник должен вызвать комиссию из жилищной инспекции для проведения проверки выполненных строительных работ и оформления соответствующего акта.

На данном этапе необходимо будет собрать следующие документы:

1. Допуск СРО – он обязательно должен быть у строительной компании, занимающейся выполнением ремонтно-строительных работ при перепланировке квартиры.
2. Договора-подряда, заключенные со строительными организациями по работам, проведение которых требуется только при наличии строительного допуска СРО.
3. Акты скрытых работ – такие бумаги подготавливаются в отношении строительных работ, которые после финишной отделки становятся невидимыми. К основным их разновидностям можно отнести:
   • укрепление проема в несущей стене;
   • прокладывание гидроизоляции;
   • звукоизоляция и т.д.

Такие виды документов подготавливаются до того, как проведенные работы будут скрыты. Подписываются следующими должностными лицами: исполнителем (представитель строительной компании) и сотрудником проектной организации.

Акты скрытых работ бывают следующих видов:

• акт звукоизоляции;
• акт гидроизоляции;
• акт усиления проема несущей стены и т.д.

В этом документе подробно описываются все виды произведенных строительных работ. Примерное содержание:

1. общие указания и правила по ведения журнала;
2. справочные данные;
3. перечень инженерно-технического персонала, принимающего участие в проведении перепланировки;
4. подготовленные акты промежуточных проверок;
5. сведения о проделанной работе;
6. особые отметки и т.д.

• Скачать бланк журнала производства работ
• Скачать образец журнала производства работ

Что делать после переустройства помещения?

Следует отметить, что получение разрешения на проведение перепланировки в квартире и выполнение соответствующих строительных работ – лишь часть всего процесса по узакониванию изменения конфигурации помещения.

В дальнейшем собственника ожидают следующие последовательные этапы:

1. Проверка произведенных изменений приемочной комиссией из территориального подразделения жилищной инспекции.
2. Подготовка акта о завершении перепланировки квартиры.
3. Получение документов на жилье с измененной конфигурацией в БТИ.
4. Фиксация произведенных изменений в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости).

Приемка выполненных ремонтно-строительных работ

Важно. В соответствии с положениями ст. 28 ЖК РФ после завершения ремонта владелец квартиры должен вызвать к себе представителей жилищной инспекции для приемки произведенных работ.

Для этого нужно подать соответствующее заявление, указав в нем точную дату и время для визита приемочной комиссии.

На данном этапе главная задача представителя жилищной инспекции – убедиться в том, что все проведенные работы точно соответствуют проекту перепланировки, представленному изначально на согласование. В ходе проверки уполномоченное лицо обращает внимание на следующие моменты:

• правильность заполнения строительной документации;
• наличие свободного доступа к обще домовым коммуникациям;
• отсутствие повреждений несущих стен;
• расстановка кухонной плиты, сантехники и т.д.

Внимание. Следует иметь в виду, что при отсутствии документов, подтверждающих проведение скрытых работ, комиссия может по своему усмотрению вскрыть любую конструкцию, чтобы убедиться в отсутствии нарушений.

Подписание акта

Если по итогу проверки проведенных строительных работ сотрудник жилищной инспекции не выявит нарушения, то он подготовит акт завершения перепланировки. Этот документ выступает официальным доказательством того, что изменение конфигурации помещения произведено в точном соответствии с жилищным законодательством. Он должен быть подписан всеми участниками, а именно:

• членами приемочной комиссии;
• собственником квартиры;
• представителями строительной организации;
• представителями проектной компании;
• представитель УК (при необходимости).

Формально именно оформление акта о завершении перепланировки считается последним этапом согласования произведенных строительных работ, в ходе которых была изменена конфигурация помещения.

Обращение в БТИ и вызов инженера

Следующим шагом будет обращение в БТИ за получением документов на квартиру с учетом проведенных изменений ее планировки. Обратиться за ними можно, как сразу после получения акта о завершении перепланировки, так и спустя несколько месяцев/лет. В законе нет каких-либо жестких указаний по этому поводу.

Порядок действий при последующем обращении в БТИ будет иметь следующий вид:

1. Заказ документов в БТИ.
2. Вызов инженера для проведения необходимых обмеров (в дальнейшем они будут очерчены в самих документах).
3. Получение готового пакета бумаг. Он включает в себя поэтажный план и экспликацию к нему.

Внесение изменений в ЕГРН, чтобы узаконить работы

Завершающим этапом будет внесение сведений о проведенной перепланировке в данные ЕГРН. Для этого необходимо обратиться в ближайшее отделение МФЦ со следующим пакетом бумаг:

• выписка из ЕГРН;
• согласованный с органом местного самоуправления проект перепланировки;
• полученное разрешение на проведение строительных работ;
• акт о завершении перепланировки;
• новый технический план квартиры, подготовленный сотрудниками БТИ.

Внимание. На основании представленных документов в ЕГРН буден внесена соответствующая запись, после чего владельцу квартиры выдадут новую выписку, в которой будет зафиксирован факт проведения перепланировки жилья.

Что делать дальше?

Если собственник квартиры произвел самовольную перепланировку (без предварительного получения разрешения в жилищной инспекции), то узаконить ее будет сложнее. Однако и это возможно. Примерный план действий:

1. Вызов инженера БТИ. После осмотра квартиры он выдаст технический план с зафиксированными в нем изменениями конфигурации помещения.
2. Обращение в орган местного самоуправления за получением отказа в согласовании проведенной перепланировки.
3. Подача иска в суд о сохраннее квартиры в измененном состоянии.
4. Дождаться принятия положительного решения судом и обратиться с этим документом в орган местного самоуправления, а затем БТИ и МФЦ (для внесения соответствующих изменений в ЕГРН).

Внимание. Важно понимать, что суд удовлетворит иск только в том случае, если произведенные строительные работы не угрожают безопасности всего дома. В противном случае собственник должен будет вернуть помещению прежний вид.

Таким образом, получение разрешения на перепланировку лишь один из этапов ее согласования. В дальнейшем владельцу помещения нужно пригласить приемочную комиссию, получить акт о завершении перепланировки, заказать новый технический план в БТИ и внести изменения в ЕГРН.