Образец претензии к застройщику об устранении недостатков в 2023 года

Содержание

Претензия застройщику

Претензия застройщику – это письменное требование, которое направляет дольщик, чтобы добиться от застройщика передачи жилья или уплаты компенсации за просрочку сдачи. Любая претензия должна быть составлена грамотно и передана на рассмотрение в соответствии с определенными правилами.

Основные законы для застройщика и дольщиков

Правоотношения между участниками строительства и застройщиками регулируются законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее — закон № 214-ФЗ) и договором участия в долевом строительстве (ДДУ), который заключают между собой стороны.

Если участник строительства – гражданин, приобретающий жилое помещение для себя лично, не для использования его в коммерческих целях, то его отношения с застройщиком регулируются, в том числе, законодательством РФ о защите прав потребителей в той мере, в которой они не урегулированы законом № 214-ФЗ.

Обратите внимание! Если инвестор — компания или индивидуальный предприниматель, то к их отношениям с застройщиком положения закона о защите прав потребителей не применяются.

В текущем году Правительством РФ были приняты нормативные документы, направленные на корректировку некоторых моментов взаимоотношений сторон ДДУ:

Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 (ред. от 17.05.2022), которое устанавливает особенности применения финансовых санкций (неустойки, штрафа, пени) к участникам ДДУ в период с 29.03.2022 до 01.01.2023.
Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442, определяющее правила передачи объектов строительства, в том числе, порядок исправления недостатков этих объектов в период с 25.03.2022 по 31.12.2022 включительно.

Многие технические вопросы, касающиеся подготовки претензий, разъяснены в постановлении Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров…».

Обязательно ли предъявлять претензию застройщику

Согласно положениям закона № 214-ФЗ, дольщик вправе по своему выбору предъявить претензии застройщику, либо сразу обратиться с иском в суд. Для исков о защите прав участников долевого строительства обязательный порядок направления досудебной претензии застройщику не предусмотрен.

Однако, в этом правиле есть определенные исключения:

В случае расторжения договора (при наличии соответствующих оснований) участник строительства обязан направить застройщику уведомление (требование) о расторжении ДДУ (п. 2 ст. 452 ГК РФ; ст. 9 закона № 214-ФЗ).
Согласно внесенным Постановлением Правительства РФ № 442 изменениям, в период до 31.12.2022 дольщик, обнаружив при приеме помещения недостатки, сначала должен попытаться решить все вопросы во внесудебном порядке и лишь в случае неудачи может обращаться в суд.

Основания предъявления претензии застройщику

Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору.

Наиболее часто причиной для подачи претензии становится нарушение застройщиком срока передачи объекта инвестору. Легально застройщик может изменить срок сдачи объекта, заключив с инвестором дополнительное соглашение к договору.

Не менее часто инвесторы предъявляют претензии к застройщику по качеству строительства дома и/или конкретного помещения, в том числе при несоответствии помещения условиям договора и проектной документации.

Перечень спорных вопросов является открытым, поэтому претензию можно писать в любом случае, когда застройщик нарушает условия ДДУ.

Предъявить претензию можно как до приема помещения, так и после, в процессе его эксплуатации (в течении гарантийного срока). Например, претензию застройщику по протечке кровли скорее всего придется предъявляться после принятия помещения, поскольку вряд ли получится сразу обнаружить этот недостаток.

В некоторых случаях целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Например, в случае массового нарушения сроков передачи помещений или обнаружения недостатков в общедомовом имуществе.

Как правильно написать претензию застройщику

Форма претензии застройщику законодательством не утверждена. Поэтому ее составляют в произвольном виде.

Любую претензию необходимо оформлять письменно, лучше в 2 экземплярах. Один останется у заявителя, второй отправится адресату. Письменная форма позволит подтвердить не только предъявление конкретных требований нарушителю договора, но и соблюдение досудебного порядка — на случай, если застройщик не выполнит требования заявителя.

Обратите внимание! Перед составлением претензии рекомендуем внимательно изучить договор. Возможно, в нем есть условия, которые касаются составления претензии, требования к ее содержанию или оформлению. В этом случае, необходимо руководствоваться условиями договора.

Заявитель, который приобрел помещение по договору уступки, пишет претензию к застройщику по тем же правилам, что и первоначальный участник договора долевого строительства.

Что указать в претензии

Хотя обязательной формы у претензии нет, в деловом обороте есть определенные правила, которые необходимо соблюдать при ее составлении. Они общие для любого вида претензий. Обычно претензия включает в себя следующие части:

адресацию;
основную (содержательную) часть;
перечень приложений;
подпись.

Адресация

В ней пишут, кто и кому направляет документ:

Данные получателя — полное наименование застройщика, адрес его места нахождения, телефон, адрес электронной почты (если известен). Данные застройщика следует брать из ДДУ, они указаны в разделе со сведениями о сторонах сделки.
Данные участника договора — Ф.И.О. (если дольщик юрлицо — название компании), место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты (при наличии).

По своему усмотрению можно включить дополнительную информацию о себе и получателе документа (ОГРН, ИНН). Здесь же указывают номер документа (если заявитель-организация).

Основная (содержательная) часть претензии

Содержательную часть претензии условно можно разделить на три части:

сведения о договоре;
информация о нарушениях;
требование к застройщику.

В первой части указывают данные ДДУ — дату и номер договора. Также кратко описывают содержание договоренностей: что и когда должен был сделать застройщик, сколько и когда должен был заплатить и уже оплатил инвестор. При необходимости, если этого требует ситуация, можно написать более подробные сведения об обязанностях сторон договора.

Вторая часть должна содержать подробное описание нарушений застройщика. Например, когда составляется претензия к застройщику по дефектам квартиры, необходимо перечислить нарушения, указать, когда и как они были обнаружены, в каких документах зафиксированы, что предпринято после того, как были выявлены дефекты. Всю информацию следует подкреплять ссылками на пункты ДДУ и статьи закона.

В заключении необходимо изложить требования дольщика, с указанием положений договора и закона. Если требование касается денег, следует указать конкретную сумму и приложить соответствующий расчет. Здесь же надо обозначить срок для выполнения заявленных требований. При указании срока ориентироваться следует на положения договора или закона. Если сроки нигде не прописаны, то назначить их можно по своему усмотрению, исходя из разумности и реальной возможности выполнения требований.

В претензию рекомендуем включать те требования, которые потом будут указаны в иске (если придется решать вопрос в суде). Это сведет к минимуму споры, связанные с досудебным порядком (когда он обязателен).

Перечень приложений к претензии

В данном разделе указываются все документы, которые направляются застройщику вместе с претензией.

Перед составлением приложения рекомендуем проверить, нет ли указаний на этот счет в законе или договоре. Если они имеются, их необходимо выполнить.

Подписи в претензии

Претензия должна быть подписана дольщиком или лицом, которое вправе действовать от его имени. В последнем случае к претензии необходимо приложить копию доверенности представителя.

Если заявитель – юрлицо, то подписывать претензию должен руководитель организации или уполномоченное на это лицо.

Как направить претензию застройщику

Обратите внимание! Перед тем, как выбрать способ отправки претензии, рекомендуем проверить договор. Возможно, в нем есть специальные положения для этой ситуации.

Если никаких упоминаний на этот счет в договоре нет, то направить претензию можно на выбор следующими способами (п. 2 ст. 165.1, п. 2 ст. 434 ГК РФ):

По почте. Лучше направить претензию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
Можно воспользоваться услугами службы доставки.
В форме электронного документа посредством электронной почты, факсимильной и иной связи (для этого понадобится наличие зарегистрированной цифровой подписи). Данный способ направления претензии допускается, если он предусмотрен в договоре либо является обычной практикой между сторонами и ранее обмен корреспонденцией осуществлялся, в том числе, и таким образом.
Лично путем подачи претензии уполномоченному лицу застройщика. При этом важно настоять на том, чтобы на переданной претензии и ее копии был поставлен штамп или печать застройщика о приеме документа.

Независимо от того, какой способ выбран заявителем, необходимо, чтобы у него остались доказательства направления документа. Например, уведомление о вручении письма, почтовая опись вложения, подпись и печать контрагента на копии претензии или скриншоты электронного письма (п. 12, п.13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18).

Срок ответа застройщика на претензию по ДДУ

Сроки рассмотрения претензий в законе № 214-ФЗ не регламентированы. Как правило, срок ответа застройщика на претензию указывается в самом договоре.

Если таких сроков в договоре нет, то дольщики-физлица могут использовать положения закона о защите прав потребителей (ЗоЗПП) по аналогии. Например,

в ст. 22 закона устанавливается срок для удовлетворения требований потребителя — 10 дней с даты предъявления претензии;
в ст. 30 закона указано, что в случае предъявления требований об устранении недостатков, все дефекты ликвидируют в разумное время, назначенное клиентом.

Что касается юрлиц, то они, в таких случаях, также могут руководствоваться применяемым в гражданском законодательстве понятием «разумности». «Разумность» срока для ответа на претензию зависит от сути претензии и фактических обстоятельств дела. Исходя из обычаев делового оборота срок, отведенный на рассмотрение претензии, принято считать разумным, если он не превышает 1 месяца.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Застройщик обязан передать участнику ДДУ объект строительства не позднее срока, предусмотренного договором (п. 1 ст. 6 закона № 214-ФЗ).

В случае, когда застройщик задерживает передачу объекта инвестору, последний вправе предъявить застройщику требование о выплате неустойки за период просрочки (п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ).

Обратите внимание! Срок передачи объекта недвижимости не считается нарушенным, если дольщик уклоняется от подписания акта о передаче ему квартиры (п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ).

По общему правилу, претензия застройщику по неустойке должна содержать следующую информацию:

Номер договора, дату его заключения. Если был заключен договор уступки, необходимо указать его данные.
Срок, предусмотренный для передачи объекта строительства (не путать со сроком ввода дома в эксплуатацию).
Срок фактической передачи жилья, дату подписания передаточного акта или указание на то, что объект до настоящего времени не передан.

Далее излагают требование: выплатить неустойку и компенсировать убытки, а также устанавливают срок, в течении которого необходимо выполнить данное требование. Поскольку требование является денежным, то в досудебной претензии застройщику о выплате неустойки необходимо предоставить:

расчет суммы неустойки. Если просрочка длящаяся, то можно требовать выплатить неустойку за будущий период, указав размер неустойки за день просрочки. Однако, в этом случае, период начисления неустойки за будущее время не должен превышать срока рассмотрения претензии;
расчет убытков, например, если участник соглашения из-за просрочки вынужден был арендовать другое помещение (со ссылками на договор и платежные документы);
реквизиты банковского счета, на который застройщик должен будет перечислить требуемую сумму.

К претензии следует приложить документы, подтверждающие требование: копию договора ДДУ, документ, подтверждающий оплату по договору, копию документа о передаче объекта строительства (при наличии) и др.

Претензию можно направить как до момента передачи помещения (подписания передаточного акта), так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками.

Обратите внимание! Если срок сдачи объекта превышен более, чем на 2 месяца, инвестор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной по договору денежной суммы, плюс проценты за пользование указанными средствами (подп. 1 п. 1, п. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ).

В каком размере застройщик компенсирует дольщику просрочку

Закон № 214-ФЗ устанавливает ответственность застройщика за срыв сроков сдачи объекта постройки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России на день выполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик — гражданин, сумма увеличивается в 2 раза.

То есть, чтобы рассчитать неустойку нужно знать:

цену договора (стоимость квартиры, указанная в ДДУ);
длительность просрочки — считается в днях от даты предполагаемой сдачи объекта, указанной в ДДУ. Начало течения срока для расчета неустойки определяется исходя из положений гл. 11 ГК РФ. Например, если срок сдачи квартиры указан квартал, то отсчет ведется со дня окончания квартала;
ставку рефинансирования ЦБ РФ на день выполнения обязательства.

Пример расчета компенсации для претензии к застройщику

Стоимость объекта строительства равна 6 000 000 руб., просрочка при его сдаче составила 27 календарных дней. Дата исполнения обязательств застройщиком приходится на 1 февраля 2022 года, в этот день действовала ключевая ставка ЦБ РФ в размере 8,5 %. Алгоритм вычислений:

Для юрлиц — 6 000 000 x 1/300 х 8,5% х 27 = 45 900 (руб.)
Для физлиц — 6 000 000 х 1/300 х 8,5% х 27) х 2 = 91 800 (руб.)

Взыскание неустойки в 2022 году

В настоящее время действует постановление Правительства РФ 26.03.2022 № 479. В данном нормативном акте указано, что в период с 29.03.2022 по 31.12.2022 года включительно за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства дольщику неустойка и иные штрафные санкции (например, убытки) не начисляется и не взыскиваются.

Претензия застройщику при наличии недостатков объекта строительства

После ввода дома в эксплуатацию, застройщик должен передать инвестору приобретенное им помещение. Качество этого объекта должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Если при приеме помещения инвестор обнаружит какие-либо недостатки, то он вправе предъявить претензию к застройщику об устранении этих недостатков.

Обычно, инвесторы сталкиваются со следующими нарушениями:

Наличие недоделок в самом помещении, в общедомовом имуществе (зазоры и трещины на стенах, щели в окнах и пр.);
Несоответствие помещения условиям договора и проектной документации, например, несогласованное изменение площади помещения;
Низкое качество работ и использованных материалов (протечка труб, неработоспособная электрика, плесень на стенах и т. д.).

В некоторых случаях (например, при наличии недостатков в общедомовом имуществе) целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Так, если течет крыша, коллективная претензия застройщику поможет быстрее добиться реакции от строительной компании.

Когда лучше подавать претензию застройщику

Предъявить претензию застройщику об устранении недостатков в помещении можно как до, так и после подписания акта о передачи объекта.

Порядок заявления требований зависит от вида обнаруженных недостатков (видимые или скрытые дефекты) и процедуры, установленной законодательством.

Если при приеме помещения обнаружены видимые (явные) дефекты (разбитые окна, трещины на стенах и т.п.), то о них необходимо заявлять сразу, фиксируя их в акте.

Скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре помещения, и которые проявляются по истечении некоторого времени. Типичными примерами скрытых дефектов являются затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, плесень и т.п.

Если недостатки не удалось выявить при приемке помещения, заявить о них можно в течение гарантийного срока. Этот срок устанавливается в ДДУ, но в любом случае он не может быть менее 5 лет (п. 5 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Чуть меньше — 3 года устанавливается гарантийный срок на инженерное и технологическое оборудование (электроснабжение, водоснабжение и т. д.), включая оборудование, находящееся в общей долевой собственности (лифты). Гарантийный срок отсчитывается с даты передачи помещения дольщику по акту. В ДДУ может быть предусмотрен другой момент начала отсчета, но только более поздний.

Как написать претензию застройщику на устранение недостатков

При обнаружении недостатков, прежде всего необходимо их правильно зафиксировать.

Если помещение еще не передано собственнику, то фиксация нарушений происходит в процессе приемки объекта. В настоящее время это происходит по правилам, указанным в Постановлении Правительства РФ № 442 (об этом ниже). Если недостатки обнаружены позже, в период действия гарантии на объект, то тогда они фиксируется в акте осмотра помещения, который составляют собственник помещения и представитель застройщика. В составлении акта может принимать участие независимый эксперт в сфере строительства.

После того, как недостатки зафиксированы можно приступать к написанию претензии. Она пишется по общим правилам.

Прежде всего в тексте претензии необходимо описать проблему. Желательно изложить её подробно, со ссылками на техническую документацию, и объяснить, каким именно образом выявленный недостаток мешает использованию помещения по прямому его назначению.

Далее следует указать, когда была обнаружена проблема и как она зафиксирована. Если претензия предъявляется в течении гарантийного срока, то может потребоваться заключение эксперта, чтобы доказать, что обнаруженный дефект возник не по вине собственника. Например, планируя обратиться с претензией к застройщику по окнам, следует иметь ввиду, что застройщик обязан исправить только те проблемы, которые возникли по его вине (ошибки в монтаже при установке стеклопакета, проблемы со стенами и пр.). Застройщик не будет устранять проблемы, если они возникли по вине собственника, в процессе эксплуатации (п.7 ст.7 закона № 214-ФЗ). Поэтому в таких случаях рекомендуем заранее подкрепить свои требования заключением эксперта.

Далее следует определиться с требованиями, которые инвестор будет заявлять застройщику.

Требования, которые можно предъявить застройщику

Требования, которые можно предъявить застройщику, перечислены в п. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ.

По общему правилу, дольщик может потребовать от застройщика на выбор:

Бесплатно устранить недостатки.
Пропорционально уменьшить стоимость квартиры.
Возместить расходы, если недостатки были устранены своими силами.

Первый вариант требований наиболее приемлем и для застройщика, и для инвестора, так как не связан с оценкой затрат на стоимость дополнительных работ и не влечет между сторонами споров по стоимости таких работ.

Второй вариант применяется реже, так как для уменьшения цены ДДУ потребуется установить цену работ, которые необходимо выполнить, чтобы устранить недостатки. Для этого необходима специальная строительная экспертиза, по результатам которой составляется смета дополнительных работ. На сметную стоимость может быть уменьшена цена ДДУ. Но, для этого необходимо подписать дополнительное соглашение к ДДУ между сторонами и обеспечить его государственную регистрацию, иначе условия по уменьшению цены ДДУ юридической силы иметь не будут. Данное требование является основным в случае предъявляется претензии застройщику по площади квартиры.

Третий вариант требований предъявляется, чаще всего, при выявлении скрытых недостатков в процессе эксплуатации помещения. Помимо затрат на строительные материалы возмещению подлежат и расходы на привлечение ремонтных бригад и т.д. (при наличии подтверждения).

Обратите внимание! До 31.12.2022 включительно действует Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442. Согласно положениям данного документа, дольщик должен предъявлять требования к застройщику последовательно. Сначала требование об устранении недостатков и только, если застройщик не исправил недостатки в установленный для этого срок (60 календарных дней) или вовсе отказался их устранять, дольщик может предъявить требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков.

Документы-приложение к претензии об устранении недоделок

Если участник ДДУ направляет претензию застройщику по недоделкам в помещении, то следует приложить:

копию договора,
копию акта о недостатках объекта,
копию заключения эксперта о наличии дефектов,
документы, подтверждающие возникшие расходы и пр.

Расторжение договора с застройщиком

Один из вариантов решения проблем между дольщиком и застройщиком в случае некачественного строительства, – это расторжение договора.

Дольщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если:

в объекте строительства выявлены существенные повреждения;
застройщик отказывается выполнять требования дольщика по устранению недостатков.

Обратите внимание! Под существенным дефектом понимают изъян, который невозможно устранить или для его ликвидации требуется несоразмерная сумма, или он проявляется вновь после того, как его устранили (см. «основные понятия» из ЗоЗПП).

Порядок расторжения в данном случае уведомительный, то есть дольщик должен направить застройщику соответствующее письмо, с указанием даты расторжения ДДУ.

По закону, дольщик вправе требовать возврата оплаченной цены договора, а также уплаты процентов за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денег. Если участник строительства — гражданин, проценты уплачиваются в двойном размере (п. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ).

Обратите внимание! В текущее время и до 31.12.2022 включительно, действуют правила, установленные Постановлением № 479, в соответствии с которыми штрафные финансовые санкции с застройщика не взыскиваются (неустойки, штрафы, убытки).

Претензия застройщику на устранение недостатков в 2022

Обратите внимание! В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442, которое устанавливает порядок передачи объектов участникам ДДУ и определяет порядок действий сторон при обнаружении нарушений, связанных с качеством строительства.

В постановлении указано, что, если при приемке помещения инвестор обнаружил недостатки и они являются несущественными (не мешают использовать помещение по назначению), то он должен принять помещение и подписать акт, перечислив в этом акте все выявленные недостатки. Застройщик должен устранить указанные недостатки за свой счет в течение 60 календарных дней. Отдельно претензию в этом случае писать не надо. Если же застройщик нарушил срок устранения недостатков или вовсе отказался их устранять, инвестор может обратиться с иском в суд, или предъявить застройщику одно из требований:

об уменьшении цены договора;
о возмещении расходов на устранение недостатков своими силами.

Если обнаруженные недостатки являются существенными, то инвестор имеет право не принимать объект. В этом случае до подписания передаточного акта стороны составляют акт осмотра помещения с участием специалиста, в котором фиксируют обнаруженные недостатки. При обнаружении существенных недостатков инвестор может на выбор:

предъявлять требование о безвозмездном устранении недостатков (в течение 60 календарных дней);
отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с п. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ.

Неустойка за нарушение застройщиком срока устранения недостатков

Если застройщик нарушает сроки устранения недостатков, дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку (п. 8 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Сумма неустойки определяется по формуле: 1% от стоимости расходов на устранение недостатка (либо стоимости объекта строительства, если выявленные дефекты могут служить основанием для признания его непригодным для проживания) умножают на количество дней просрочки.

Стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков в квартире, составила 500 000 руб.

Количество дней просрочки составляет 25 дней.

Размер неустойки составит 125 000 руб. (500 000 x 1% x 25).

Таким образом, составление и направление претензии является важным действием, не только направленным на соблюдение формальностей досудебного урегулирования, но и способным непосредственно разрешить возникающие спорные вопросы, экономя время силы и затраты сторон.

Претензия к застройщику

Претензия застройщику — это письменный документ, содержащий предусмотренное законом или договором требование участника долевого строительства, а также правовые основания для заявления такого требования.

В каких случаях необходимо писать претензию застройщику

вам нужно вернуть уплаченные застройщику за квартиру денежные средства
нарушен срок сдачи дома и передачи квартиры участнику долевого строительства и нужно получить соответствующую неустойку
приостановлено или прекращено строительство объекта
в квартире (объекте) имеются строительные недостатки и их надо устранить

Претензия застройщику с требованием о возврате денежных средств подается в случаях, когда имеются предусмотренные законом или договором основания для расторжения договора или одностороннего отказа от исполнения договора, либо в случае недействительности/незаключенности договора.

Когда застройщик должен будет вернуть вам деньги:

В случае задержки, приостановки или прекращения строительства.
При наличии существенных строительных недостатков (или нарушение срока их устранения).
При существенном изменении проектной документации или назначения общего имущества и (или) нежилых помещений дома.
В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства дома лицом, которое не имело на это права.

Если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в договоре, либо переданная квартира имеет существенные строительные недостатки, либо недостатки, не являющиеся существенными, по требованию дольщика застройщиком не были устранены в срок, — это дает право участнику долевого строительства потребовать возврата уплаченных за квартиру денежных средств, а также возмещения убытков.

Рассмотрим случай привлечения денежных средств гражданина для строительства дома лицом, которое не имело на это права.

Таким лицом по закону считается лицо, которое не соответствует условиям, перечисленным в п.1 ст.3 Закона об участии в долевом строительстве.

В том числе, которое:

привлекает денежные средства не получив разрешение на строительство дома
привлекло денежные средства граждан для строительства дома каким-либо иным способом, нежели путем заключения договора участия в долевом строительстве, выпуска именного жилищного сертификата на получение квартиры посредством либо жилищного строительного, либо жилищного накопительного кооператива
не опубликовало, не разместило и (или) не представило проектную декларацию
не зарегистрировало права на земельный участок, на котором планируется или ведется строительство

вернуть вам уплаченные застройщику денежные средства
заплатить проценты за пользование деньгами в двойном размере
возместить помимо этого возникшие убытки

Направить застройщику претензию о возврате уплаченных денежных средств с указанием правового обоснования заявляемого требования, иными словами объяснение, почему участник долевого строительства заявляет именно такое требование.

Как правильно написать претензию застройщику (содержание)

Обязательных требований к её составлению не существует. Ключевой момент в правильном её составлении – это формулирование требования, с которым участник долевого строительства обращается к строительной компании.

К нам часто обращаются дольщики, покупатели квартир, которые, как им казалось, уже давно направили нужную претензию застройщику и считают его просрочившим исполнение обязательств, либо уже долго ведут с ним переписку.

При изучении нами документов, их содержания, ответов на письма строительной компании оказывается, что нужное требование участником долевого строительства так и не было заявлено.

А содержание таких претензий не порождает для застройщика никаких правовых последствий и обязанности каким-то образом отреагировать.

На чье имя писать претензию?

Часто строительные компании имеют одно название – свое коммерческое обозначение, но по факту застройщиками разных объектов этой компании (или как они себя обычно называют «группа компаний») являются разные юридические лица, на имя которых выданы разрешения на строительство.

договоры с участниками долевого строительства заключаются от имени таких юридических лиц. Они и должны отвечать по обязательствам по заключенному договору.

Претензию застройщику необходимо писать на имя того юридического лица, с которым у вас заключен договор. Его реквизиты и правильное название указаны как правило в конце вашего договора, последним пунктом.

Не нужно указывать адресатом генерального директора компании, либо кого-то из его работников — должностных лиц.
Не нужно излагать ваши требования на бланках застройщика, по его «стандартной форме» и т.п.
Не нужно указывать адресатом лицо, на которое вам указывают работники компании, которое при этом не является стороной вашего договора долевого участия в строительстве.
Претензия пишется в свободной форме за исключением формулировки вашего требования, то есть того, что вы хотите получить от застройщика.

Только от вас зависит, каким образом и в какой срок застройщик должен отреагировать на ваше обращение.

«Я заключил с вами договор два года назад, вы обещали передать мне квартиру три месяца назад, но до сих пор дом не построен.
Прошу разобраться в ситуации и принять меры».

Или «…прошу ускорить передачу квартиры».

поскольку для строительной компании такое требование не порождает никаких правовых последствий.

Он и так ускорил бы передачу квартир, если бы мог.

Так что, по-вашему, он должен сделать в ответ на такую претензию?

Если вы составляете претензию самостоятельно, не нужно изображать из себя юриста, знающего законы и ссылаться в тексте на как можно большее количество статей законов.

Не будет такого, что юристы компании прочитают текст вашего обращения и испугаются вас как знатока права и ваши требования удовлетворят, а остальные, кто не указал ссылки на закон — удовлетворять не будут.

Если застройщик не намерен в добровольном порядке удовлетворять ваше требование – он не будет его удовлетворять независимо от содержания вашего обращения.

Так что лучше этим вы не сделаете.

На этапе направления требования (претензии) вы не представляете для застройщика никакой угрозы, т.е. никакие негативные последствия для него не наступят, даже если он откажет вам в требованиях.

Из ста человек, направивших претензии, в случае их неудовлетворения в добровольном порядке, в суд пойдут только около 30%.

пока не подано исковое заявление в суд, застройщику с вами вести какой-то диалог бессмысленно.

Ссылки на нормы права могут вам только навредить, т.к. из содержания претензии не будет ясно, по какому законному основанию вы заявляете требование, а в случае судебного разбирательства это будет иметь существенное значение.

Как правильно вручать претензию застройщику

Есть обязательный и не обязательный способы вручения претензии. Обязательный способ нужно использовать в любом случае, даже если вы уже вручили претензию вторым, необязательным способом.

Необязательный способ вручения претензии застройщику

Для того, чтобы быстрее понять позицию застройщика по вашему вопросу и в случае необходимости обращаться в суд мы рекомендуем составить претензию в двух экземплярах (либо сделать копию претензии) и вручить ее уполномоченному представителю застройщика.

на вашем экземпляре претензии такой уполномоченный представитель застройщика

написал дату, в которую была от вас принята претензия
указал свои фамилию, имя и отчество, должность
поставил подпись

Если это предусмотрено внутренним документооборотом компании застройщика – проставить также входящий регистрационный номер и/или соответствующий штамп (печать).

Если в дальнейшем в судебном процессе застройщик будет занимать позицию о том, что не получил от вас претензию, то доказать это будет проблематично.

Например, при приеме от вас претензии на вашем экземпляре вам сделали запись следующего содержания:

Дата
Иванова О.А, менеджер
Подпись

Если застройщик займет позицию что не получал от вас претензию и при этом представит суду выписку из штатного расписания своей компании, подтверждающей отсутствие в штате Ивановой О.А. и/или должности менеджера, то суд с большей вероятностью признает не установленным факт вручения вами претензии застройщику.

Если претензию принимают (может быть, что у вас ее вообще откажутся принимать), вручаем ее под роспись как указано выше, при этом постарайтесь вручить ее не просто «девочке» в приемной, а какому-то ключевому сотруднику, например, руководителю, начальнику отдела и т.п. и постарайтесь получить на своей копии претензии записи вышеуказанного содержания.

Если же у вас претензию не принимают, либо отказываются сделать необходимые записи на копии – ничего страшного, не нужно ругаться, пытаться любым способом вручить ее или получить письменный отказ в приеме от вас претензии.

В этом нет никакой оправданной необходимости.

Не принимают – разворачиваетесь и уходите.

Ставят отметки на копии – хорошо, не ставят – и так сойдет.

не обеспечить себя доказательствами вручения претензии, а просто быстрее донести до застройщика информацию о наличии у вас претензий.

Обязательный способ вручения претензии застройщику

Данный способ нужно использовать в любом случае.

Его цель как раз и состоит в том, чтобы зафиксировать факт вашего обращения к застройщику с претензией для возможности последующего доказывания этого события в суде.

Направить вашу претензию почтовым отправлением в адрес застройщика.

Отправлять нужно ценным письмом (с описью вложения) и с уведомлением о вручении, либо иным способом, обеспечивающим фиксацию содержание почтового отправления. В описи вложения обязательно нужно указать, что вы направляете претензию и кратко указать ее суть.

«Претензия о возврате денег за квартиру по договору №____ от __. __. __ г.».

Очень важно, куда вы отправляете почтовое отправление. Вам нужно установить действующий юридический адрес застройщика.

получить заверенную выписку из ЕГРЮЛ в налоговой службе
получить незаверенную выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой службы

не проверив адрес, не отправляйте письмо по адресу, указанному в вашем договоре с застройщиком. Там может быть указан не юридический адрес.

А если и юридический, то он мог измениться.

Выписка из ЕГРЮЛ должна быть актуальной – на день отправки письма.

Если фактический адрес местонахождения офиса застройщика не совпадает с юридическим адресом по выписке из ЕГРЮЛ, то направлять претензию нужно по обоим адресам – юридическому и фактическому.

Квитанции об отправке претензии и опись вложения надо сохранить.

Квитанцию и опись положите в непрозрачный конверт или другое темное место.

Это нужно для защиты от выгорания красящего вещества.

Неизвестно, пригодятся ли они вам в будущем, а до момента, когда они понадобятся, может пройти много времени.

Такой способ вручения претензии освобождает вас и вашего юриста, который будет вести ваше дело в суде от определенных рисков в доказывании своей позиции.

Кроме этого, доказывание момента обращения с претензией влияет на взыскание в вашу пользу неустойки и штрафа и их размер.

Если вы написали застройщику претензию за год до того, как обратились в суд, но доказать в суде это событие не удалось, либо его сумел оспорить застройщик, то вы лишите себя права на получение неустойки за целый год.

При цене квартиры в 3 млн. руб. неустойка составит 600 000 руб.

Кроме этого, можно лишиться и законного штрафа, который составит 300 000 руб.

Срок удовлетворения застройщиком претензии

Срок удовлетворения претензии застройщиком зависит от требования, которое в такой претензии заявлено участником долевого строительства.

установлен законом для удовлетворения требования дольщика о возврате денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора в связи с:

неисполнением застройщиком обязательства передать квартиру в срок в течение двух месяцев
неудовлетворением застройщиком требования участника долевого строительства о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок, о соразмерном уменьшении цены договора, о возмещении своих расходов на устранение недостатков
существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства
нарушением застройщиком срок уведомления участника долевого строительства о прекращении договора поручительства
в иных случаях

установлен законом для возврата денежных средств застройщиком в связи с расторжением договора долевого участия в строительстве по требованию участника долевого строительства (в судебном порядке) в случаях:

когда строительство приостановлено или прекращено, либо, когда стало очевидным, что в срок, установленный договором квартира передана не будет
когда в проектную декларацию внесены существенные изменения, в том числе, в части размера объекта недвижимости
изменено назначение общего имущества и (или) нежилых помещений
в иных случаях

С 1 января 2017 года в законе об участии в долевом строительстве появится норма, согласно которой, в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Срок для удовлетворения требования о безвозмездном устранении обнаруженных недостатков объекта долевого строительства установлен законом как разумный.

Участник долевого строительства, направляя застройщику претензию такого содержания должен самостоятельно установить срок, в который по его требованию должны быть устранены недостатки.

Такой срок должен отвечать требованию разумности.

Это означает, что срок должен быть достаточным для устранения конкретных недостатков, при этом не быть неоправданно длительным.

При установлении срока должен быть соблюден баланс интересов застройщика и участника долевого строительства, а также должна учитываться техническая сторона вопроса, – какой срок необходим для устранения конкретных недостатков.

Мы обычно при составлении претензии об устранении недостатков объекта долевого строительства советуемся со строительными экспертами.

Так мы учитываем техническую сторону вопроса и определяем разумный срок.

Что делать если застройщик не ответил на претензию или ответил отказом

Когда срок для рассмотрения вашей претензии и удовлетворения требований, содержащихся в ней, прошел, возникает вопрос что делать: ждать дальше, требовать письменный отказ застройщика, писать повторную претензию, жаловаться в Жилищный комитет, Роспотребнадзор и т.п.

Здесь следует понять и запомнить одну вещь. Если застройщик не удовлетворил ваши требования, содержащиеся в претензии в срок, установленный законом для удовлетворения соответствующего требования – это по сути есть отказ в удовлетворении вашей претензии.

Правовое значение имеет только факт удовлетворения требования и если этого не произошло, то дополнительно ничего не нужно ждать и получать у застройщика. Дальше вы просто теряете время. Застройщик уже знает о ваших к нему требованиях. Если бы он имел планы удовлетворить ваши требования – вы бы уже об этом узнали.

Если застройщик вам все-таки ответил и направил письменный отказ, то рекомендуем показать его нам и посоветоваться, возможно содержание такого отказа потребует совершения на досудебном этапе определенных действий.

И в том и в другом случае уже необходимо готовить документы для подачи в суд, если вы действительно хотите получить то, что требовали у застройщика в претензии.

Можно ли не писать претензию, а сразу подавать иск в суд

Можно, но не во всех случаях, поскольку основания, например, для расторжения договора долевого участия по требованию участника долевого строительства могут предусматривать процедуру обязательного направления застройщику соответствующего требования до обращения с иском в суд.

Кроме этого, направление претензии до обращения в суд может повлиять на размер компенсации, взыскиваемой судом, а также на взыскание штрафа по законодательству о защите прав потребителей.

Можно попасть на судью, который откажет во взыскании штрафа, если до обращения в суд застройщику не была направлена претензия, хотя с точки зрения закона это неправильно.

По этим причинам мы обычно готовим и направляем застройщику претензию с правовым обоснованием заявленного требования, обеспечивая себя для судебного разбирательства соответствующими доказательствами ее направления.

Образец претензии застройщику о нарушении сроков сдачи дома и выплате неустойки

____________________________________________
(указать наименование, ОГРН застройщика)
От __________________________________________
(указать свои Ф.И.О.)
Адрес:_______________________________________
(указать адрес для направления ответа)
Тел.:________________________________________
(указать номер телефона для связи)

ПРЕТЕНЗИЯ
на нарушение срока передачи квартиры и выплате неустойки

В соответствии с условиями заключенного договора застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру в срок не позднее __. __ .20__ г. по акту приема-передачи.

На сегодняшний день квартира мне не передана, строительство дома не завершено, застройщиком разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено.

В соответствие с п.2 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в связи с нарушением срока передачи мне квартиры требую уплатить неустойку из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора в двойном размере за каждый день просрочки, что на сегодняшний день составляет __________ руб.

В случае, если неустойка не будет выплачена мне добровольно, я буду вынужден обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и взыскания неустойки, а также денежной компенсации причиненного мне морального вреда, судебных расходов и штрафа в соответствие с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Кроме этого, в случае, если квартира не будет мне передана в срок не позднее __. __. 20__ г. я буду вынужден в соответствие с п.1 ст.9 ФЗ об участии в долевом строительстве в одностороннем порядке отказаться от исполнения заключенного между нами договора и потребовать возврата уплаченной по нему денежной суммы в размере _______ руб., а также возмещения мне убытков в виде разницы между ценой договора и рыночной стоимостью аналогичной квартиры, определенной путем проведения оценочной экспертизы.

Образец претензии застройщику об устранении недостатков по гарантии

ПРЕТЕНЗИЯ
об устранении недостатков по гарантии

Гарантийный срок на объект составляет 5 лет с момента передачи мне квартиры. Квартира была мне передана по акту приема-передачи __.__.20__ г.

В период гарантийного срока мной были обнаружены следующие строительные недостатки: (подробно укажите в чем заключаются недостатки, места их локализации), например: полотенцесушитель в ванной комнате и радиаторы отопления во всех жилых комнатах квартиры не соответствуют по качеству согласованным нами в договоре участия в долевом строительстве, на стене в большой комнате площадью 18.3 кв.м. обнаружено растрескивание штукатурки.

В соответствие с п.2 ст.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в связи с обнаружением в переданной мне квартире недостатков я требую безвозмездно устранить их в разумный срок.

Полагаю, что для указанных недостатков разумный срок их устранения составит не более 10 рабочих дней.

В случае, если указанные недостатки не будут устранены вами в разумный срок, я буду вынужден обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и возмещения своих расходов на устранение недостатков, а также денежной компенсации причиненного мне морального вреда, судебных расходов и штрафа в соответствие с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Образец претензии застройщику о возврате денег за квартиру

ПРЕТЕНЗИЯ
о возврате денежных средств

Между мной и ________________________________ (указать наименование застройщика) __. __.20__ г. был заключен договор № __________ участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Квартира по договору должна была быть мне передана в срок не позднее __.__.20__ г.

Далее указать основания для заявления требования о возврате денежных средств за квартиру (выбрать нужное):

Настоящей претензией я отказываюсь в одностороннем порядке от заключенного договора участия в долевом строительстве в связи с неисполнением застройщиком обязанности по (выбрать нужный вариант):
- безвозмездному устранению недостатков квартиры в разумный срок
- соразмерному уменьшению цены договора
- возмещению моих расходов на устранение недостатков квартиры

и требую вернуть мне уплаченную мной по договору денежную сумму и уплатить проценты на нее с даты внесения за пользование деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере.

Прекращением или приостановкой строительства дома.
Наличием обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок квартира мне не будет передана.

В случае, если указанные в настоящей претензии требования не будут удовлетворены вами в добровольном порядке, я буду вынужден обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав, требуя помимо прочего, взыскания денежной компенсации причиненного мне морального вреда, судебных расходов и штрафа в соответствие с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Оцените статью:

[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]